地产金融热点实务问答（八）—基金对外投资可否享受固定分红；总部大厦自持比例要求，代建垫资的税务处理，债权转让可否变更诉讼主体……
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目 录
第一部分 金融类（吴双）
1、香港企业增资入股境内企业，资金入境要经过哪些前置程序？
2、私募股权投资基金投资某公司的股权，可否以固定分红的方式约定固定收益？
3、申请私募基金管理人登记时，管理人的高管人员必须全职吗？
4、目前申请“其他类”私募基金管理人登记的情况如何？
5、小额贷款公司能否担任LP？
第二部分 地产类（吴丹）
1、独立总部大厦建设用地，自用比例是否为70%以上？
2、房地产企业的负债率，如何进行划分？一个地方性政府融资平台，做保障性住房的，负债率74%，是否算优良平台？
3、深圳的代建行为，是否受不垫付资金条款约束？
4、有同行操作过在诉讼中债权转让发生的诉讼主体变更的操作吗？民诉解释不是确定了变更主体涉及债权转让的情形吗?
5、开发商未按时足额缴纳土地出让金，政府计划收回，并退回开发商已缴纳的部分出让金，对于政府拟退回的出让金，能否申请法院保全？补充：开发商与债权人的诉讼已经进入执行阶段，债权人能否直接申请法院对政府进行协助执行，将出让金作为执行款？
6、香港人在大陆买房有什么限制吗？贷款首付有什么特别要求吗？
7、男女朋友，女方买的房，因为限购，登记在男方名下，女方付款是转账给男方的，包括还贷都是这么操作的。现在想先做个公证，证明房子是女方的所有权，要写个协议，究竟如何写，还得是公证处可以接受的文本的形式。
8、越来越多的地方加入了“限售”的行列，即规定购房人购买房屋后需等待固定时间段才能再次转让，但是，法院的裁定行为是否受该约束呢？
本文字数：4600字 阅读时长：6分钟
第一部分 金融类（吴双）
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1、某香港企业增资入股某境内企业，资金入境要经过哪些前置程序？
答：根据目前的实践情况，开户银行办理资金入境的手续时一般会要求企业已经完成了商务系统网上备案和工商变更。此外，入境资金的数额如果大于股东会决议和章程里约定的增资款数额，目前一般只允许多出少部分进入境内作为资本公积。具体建议咨询企业的基本户开户银行。
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2、私募股权投资基金投资某公司的股权，可否以固定分红的方式约定固定收益？
答：不可以，固定分红属于保本保收益的一种方式。根据《私募投资基金监督管理暂行办法》第十五条的规定，私募基金管理人、私募基金销售机构不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益。股东可以享有分红权，但该分红应当基于公司的经营状况，应当是不确定的，而不应当是固定分红。
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3、申请私募基金管理人登记时，管理人的高管人员必须全职吗？
答：今年2月后，协会对管理人登记的审核越发严格，特别关注高管兼职问题，对此，建议高管人员全部全职。若存在兼职的，可在已登记的关联的私募管理人兼职。不建议风控兼职，若存在法定代表人兼职、风控全职的情形，建议增设其他具备基金从业资格的高管人员。
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4、目前申请“其他类”私募基金管理人登记的情况如何？
答：近日，某管理人在申请“其他类”私募基金管理人时，被协会通知需要前往北京面谈。协会曾要求该管理人在反馈中详细说明业务方向和拟发行产品的情况。该管理人也以书面方式，详细披露了拟发行产品、交易对手、投资规模、投资模式的情况。
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5、小额贷款公司能否担任LP？
答：要看小额贷款公司是否符合合格投资者的条件以及当地对于小额贷款公司对外投资的监管要求。
以重庆为例，重庆金融办允许小额贷款公司对外投资，但对外投资的金额不允许超过资本金比例的30%。经过检索重庆小额贷款公司的经营范围，其一般都是“在重庆市范围内开展各项贷款、票据贴现、资产转让和以自有资金进行股权投资”。
以深圳为例，根据《深圳市小额贷款公司试点管理暂行办法》第二十八条的规定，小额贷款公司开业后，需专营小额贷款业务，不得开展未经批准的其他业务。经过检索深圳小额贷款公司的经营范围，其一般都是专营小额贷款业务。
综上，就小额贷款公司能否担任LP，具体应以各地监管部门的要求和尺度为准。
第二部分 地产类（吴丹）
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1、独立总部大厦建设用地，自用比例是否为70%以上？
答：根据《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市企业总部用地用房配置管理办法（试行）的通知》（深府办〔2009〕86号）第17条的规定：
独立建设和联合建设的总部大厦，总部企业自用的建筑面积应达到总部大厦总建筑面积的70%以上。
现在确实是有这个要求，虽按照《中共深圳市委、深圳市人民政府印发<关于支持企业提升竞争力的若干措施>的通知》（深发〔2016〕8号）的最新规定，“对中央企业迁入或在深圳新设立公司的、大型企业迁入并达到总部企业认定标准的，采取“一企一案”方式给予综合支持”，但该规定仅为政策性规定，对具体指标并未改变原《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市企业总部用地用房配置管理办法（试行）的通知》（深府办〔2009〕86号）的要求。
当然，现各区对于引进总部企业均有一些配套政策，可具体咨询相关部门。
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2、房地产企业的负债率，如何进行划分？一个地方性政府融资平台，做保障性住房的，负债率74%，是否算优良平台？
答：资产负债率，是期末负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率=总负债 /总资产。如果资产负债比率达到100%或超过100%说明公司已经没有净资产或资不抵债。
对于不同的行业还要区别看待，如房地产开发行业，前期投资非常大，正常的范围在80％－100％之间，如超过100％，负债比例已经过高了，企业的经营就已经面临很大的风险了，不仅可能导致短期的资金风险，而且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题，可能最终导致企业资不抵债，最终破产。
由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合发布的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2014年，房地产行业收入增速放缓，行业负债水平仍处高位，净负债率均值为88.86%，较2013年上升9.18个百分点，处于近5年来的最高点。
定性的说，该平台即使不算优，至少也算良吧。
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3、深圳的代建行为，是否受不垫付资金条款约束？
答：首先肯定一点，代建行为的具体定义，目前并无相关强制性规定进行规定。针对代建行为是否受不垫付资金条款约束的问题，目前暂无统一规定。
不过，按照《上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定》（沪地税一[1996]43号）的相关规定：
关于房产企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的征税问题。
房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税：
（一）受托方代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。
（二）如果受托代建的房产系列入委托方的房产开发计划按以下办法计征营业税；
1.受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的,对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税；
2.如果受托方不垫付资金,不负担房产造价成本的结转,仅是收取管理费,所有的房产建造成本由委托方自行负责,则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。
（三）对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。如果房产企业代建的房产自行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。
该规定在后期相关政府文件的规定中(如《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》（冀地税发［2000］93号）等)得到了延续，现实施营改增后，并未出现相关具体规定，按该办法意见，代建方是否垫资，对于自身代建行为的纳税义务影响巨大。
因而，深圳的代建行为，并非受不垫付资金条款约束，而是各个代建方为了税务行为的提前规划，一般不会主动垫资。
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4、有同行操作过在诉讼中债权转让发生的诉讼主体变更的操作吗？民诉解释不是确定了变更主体涉及债权转让的情形吗?
答：按照2002年最高院相关司法解释，只有金融机构才可以。
最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定（法释［2001］12号）
第2条 金融资产管理公司受让国有银行债权后，人民法院对于债权转让前原债权银行已经提起诉讼尚未审结的案件，可以根据原债权银行或者金融资产管理公司的申请将诉讼主体变更为受让债权的金融资产管理公司。
涉诉债权转让后，受让方可申请作为无独立请求权的第三人参加诉讼，如申请变更诉讼当事人，由法院根据案件具体情况决定是否准许，因此诉讼主体是否能够变更，并不取决于实际的民事权利义务主体。
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5、开发商未按时足额缴纳土地出让金，政府计划收回，并退回开发商已缴纳的部分出让金，对于政府拟退回的出让金，能否申请法院保全？补充：开发商与债权人的诉讼已经进入执行阶段，债权人能否直接申请法院对政府进行协助执行，将出让金作为执行款？
答：根据《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》（法〔2011〕195号）的相关规定：
四、完善对被执行人享有债权的保全和执行措施，运用代位权、撤销权诉讼制裁规避执行行为
12.依法执行已经生效法律文书确认的被执行人的债权。对于被执行人已经生效法律文书确认的债权，执行法院可以书面通知被执行人在限期内向有管辖权的人民法院申请执行该生效法律文书。限期届满被执行人仍怠于申请执行的，执行法院可以依法强制执行该到期债权。
被执行人已经申请执行的，执行法院可以请求执行该债权的人民法院协助扣留相应的执行款物。
按该规定的精神，该土地款属于被执行人享有的债权，当然可以申请法院进行保全并完善相关执行措施，个人建议可以直接去法院申请，和执行局沟通，按照正常途径提交申请。
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6、香港人在大陆买房有什么限制吗？贷款首付有什么特别要求吗？
答：以深圳市为例，按照《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（深国房〔2007〕254号）的规定，
一、境外机构和个人在我市购买自用、自住商品房的条件为：境外机构是已在我市设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外），并只能购买用于办公所需的商品房（办公类）；境外个人（不包括港澳台地区居民和华侨）在境内工作、学习超过一年，并只能购买一套用于自住的商品房（住宅类），港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类），法律法规另有规定的除外。
二、境外机构和个人在我市投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
同时，按照《深圳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016〕28号）的规定：
对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；
购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；
购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。
当然，其他地区需具体参照当地的相关政策。如此，相关要求则均已明确。
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7、男女朋友，女方买的房，因为限购，登记在男方名下，女方付款是转账给男方的，包括还贷都是这么操作的。现在想先做个公证，证明房子是女方的所有权，要写个协议，究竟如何写，还得是公证处可以接受的文本的形式？
答：要做公证，说明房子所有权是女方的，应该没有可行性。
但是应该可以公证一个协议，说首付、还贷的钱都是女方出的，出售房子的价款完全归女方所有，如果可以的话，看看还能不能加上女方有权决定任何时候向任何人出售这个房子，男方应予配合。
具体协议草拟方面，需以公证处窗口意见为准，因每个公证处公证的尺度也不一样，稍微偏远一点的尺度适当要松一点，深圳市公证处比较严。
8
8、越来越多的地方加入了“限售”的行列，即规定购房人购买房屋后需等待固定时间段才能再次转让，但是，法院的裁定行为是否受该约束呢？
答：按照惠州市政府《关于进一步明确商品住房转让有关问题的通知》（惠市房监管办〔2017〕13号）的最新规定：
《惠州市人民政府办公室关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》（惠府办〔2017〕10号）中规定的“转让”是指通过买卖、赠与、交换方式进行转让的行为。通过法院裁定过户、离婚析产、继承、作价入股、吸收合并等方式进行办理转移登记的，不受限制。
该规定明确法院裁定过户不受“限售”政策的限制。
不过，个人担心，此政策一出，必然使得限售政策被撕出一道口子，后期购房人想转让房产的，只需要有一个债权债务纠纷，加上法院的判决及执行文件，通过法院裁决即可达到房产转让的效果。
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